古民家を購入する際の注意点｜敷地の一部が農地なら要チェック！

近年の古民家ブームにより、昔ながらの趣ある家を購入したいと考える方が増えています。
しかし、古民家を購入する際に注意しなければならないのが、**「敷地の一部が農地であるケース」**です。

特に、昔の農家が建てた住宅では、母屋と一緒に田んぼや畑などの農地がセットになっている場合が多く、農地ならではの手続きが必要になります。

「土地と建物を購入するだけだから簡単」と思っていると、所有権の移転がスムーズに進まないこともあるので要注意！
本記事では、古民家購入時に農地が含まれる場合の注意点や、農地転用の手続き、仲介手数料の違いについて詳しく解説します。

古民家の敷地に農地が含まれる場合のリスク

古民家の購入を検討する際、敷地の一部が農地であるケースがあります。
この場合、通常の不動産取引とは異なり、「農地転用（農転）」という手続きが必要になります。

✅ 農地付きの古民家の特徴

• 広い敷地の一部が田んぼや畑になっている
• 母屋とは別に農地が付属していることが多い
• 農地転用をしなければ住宅用地として使用できない

📌 なぜ農地の売買は注意が必要なのか？農地法により、農地は自由に売買できず、所有権の移転には「農地転用許可」が必要だからです。

農地転用（農転）とは？所有権移転にはひと手間必要

農地を売買する場合、「買主が所有権を移転できるようにするための手続き」が必要です。
これが**「農地転用（農転）」**と呼ばれるものです。

🔹 農地転用の基本ルール

✅ 農地転用をしなければ、売買契約をしても所有権移転ができない
✅ 農地転用の許可を得るには、農業委員会や都道府県知事の許可が必要
✅ 転用許可が下りるまでに時間がかかる（通常1〜3ヶ月程度）

📌 農地転用の注意点

• 売主と買主が「契約しただけ」では所有権は移転できない
• 農地転用の許可が得られなければ、農地を住宅用地として使用できない
• 購入を急いでいる場合は、転用許可が下りるまで待つ必要がある

「仮登記すればOK」と言う不動産業者には要注意！

農地転用の手続きを避けようと、「仮登記しておけば大丈夫」と説明する不動産業者もいますが、これは間違いです。

🔹 仮登記とは？

仮登記とは、「所有権を本格的に移転する前に予約のような形で登記しておくこと」です。

📌 しかし、仮登記にはリスクがある✅ 契約成立から10年間で消滅時効になる（ほったらかしにすると無効になる）
✅ 売主が時効を援用すると、買主は所有権を取得できなくなる
✅ お金を支払っていても、最終的に土地を取得できない可能性がある

このため、「農地転用が必要な土地を仮登記すればOK」と説明する業者には注意が必要です。
適切な手続きを踏んで、確実に所有権を移転できるようにしましょう。

農地の売買における仲介手数料のルール

不動産売買では、仲介手数料が法律で定められています。
しかし、農地や山林の売買の場合、宅建業法の適用外となるケースがあるため、仲介手数料の取り扱いが異なります。

🔹 農地の売買の場合

✅ 農地を農地として売買する場合、宅建業の規制には該当しない✅ そのため、仲介手数料は自由に設定できる✅ ただし、実際の取引では宅建業法の上限を適用するケースが多い

📌 例：一般的な不動産仲介手数料（宅建業法）

• 200万円以下の部分：5%
• 200万円超〜400万円以下の部分：4%
• 400万円超の部分：3%

農地の売買では、この手数料規定に縛られないため、不動産業者によっては別の手数料体系を採用していることもあります。

山林の売買では宅建業法の適用なし！仲介手数料は自由設定

山林の売買は、基本的に宅建業の対象外とされています。
そのため、仲介手数料に上限がなく、自由に設定されるのが一般的です。

📌 山林売買の特徴✅ 売買価格が低いため、固定額の仲介手数料を設定することが多い
✅ 規模の大きい土地の売買は、仲介手数料が高額になることも
✅ 山林の用途や再利用計画によって手続きが異なる

古民家購入時に農地が含まれる場合の対策

✅ ① 購入前に土地の用途を必ず確認する

• 敷地の一部が農地の場合、農地転用が必要になる
• 農業委員会の許可がないと所有権の移転ができない

✅ ② 農地転用の手続きを適切に行う

• 農地転用の許可が必要なことを理解する
• 「仮登記すればOK」と説明する不動産業者には注意

✅ ③ 仲介手数料の取り扱いを事前に確認する

• 農地や山林の売買では、仲介手数料の計算方法が異なる
• 不動産業者によって仲介手数料の取り扱いが違うため、契約前に確認

まとめ｜古民家購入時の農地リスクを回避しよう！

✅ 古民家の敷地の一部が農地の場合、農地転用が必要
✅ 農地は契約だけでは所有権移転ができず、農業委員会の許可が必要
✅ 「仮登記すればOK」と説明する不動産業者には要注意
✅ 農地売買の仲介手数料は自由設定されているが、実際には宅建業法の基準で計算されることが多い
✅ 山林の売買では宅建業法の適用がなく、仲介手数料は自由設定