2011年12月18日(日) : 銀行住宅ローン融資の審査は、実行金利より高い金利で審査します。
銀行は実行する金利と、審査に使う金利が違うんです。
- (2025年1月17日(金) 午後8時12分33秒 更新)
銀行住宅ローン融資の審査は、実行金利より高い金利で審査します。
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住宅ローンの審査基準とは？フラット35と銀行ローンの違いを解説！
住宅ローンを組む際、「どれくらいの年収でいくらまで借りられるのか？」という疑問を持つ方は多いでしょう。
銀行の住宅ローンにはそれぞれ審査基準があり、借入限度額の計算方法も金融機関ごとに異なります。
本記事では、フラット35と銀行住宅ローンの審査基準の違いや、審査に通るためのポイントを解説します。
「契約後にローンが通らなかった…」という事態を防ぐためにも、住宅ローン審査の仕組みを理解しておきましょう。
フラット35の住宅ローン審査基準
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。
そのため、審査基準が明確で、安定した返済計画を立てやすいのが特徴です。
🔹 フラット35の審査基準
✅ 年収400万円以上の場合、返済比率35％以内
✅ 年収400万円未満の場合、返済比率30％以内
✅ 固定金利のため、実行金利で審査を行う
📌 借入限度額の計算例（年収350万円の場合）350万円 × 30％ ＝ 105万円（年間返済額）
月々の返済額：87,500円以内
これを元に金利2.5％で計算すると、
📌 借入限度額は約2,440万円になります。
🔹 フラット35の注意点
✅ カードローンや車のローンがある場合、それらの返済額も計算に含まれる
✅ 金利が上がると、借入限度額が下がる（固定金利のため、影響を受けやすい）
例えば、金利が3.0％に上がった場合、同じ返済比率でも借入限度額が約2,300万円まで下がる可能性があります。
そのため、金利の変動を考慮しながら、慎重に借入計画を立てることが重要です。
一般的な銀行住宅ローンの審査基準
フラット35と比較して、一般的な銀行の住宅ローンは審査基準が厳しくなる傾向にあります。
特に、変動金利を主流とする銀行では、審査金利（想定金利）を用いた審査を行うため、借入限度額が異なります。
🔹 銀行住宅ローンの審査基準
✅ 年収400万円以上の場合、返済比率35％以内
✅ 年収400万円未満の場合、返済比率30％以内（フラット35と同じ）
✅ 審査金利（想定金利）を使用するため、実行金利より厳しい計算になる
📌 銀行の審査金利の例
- 10年固定金利の場合：3.75％で審査
- その他の場合：4.0％の審査金利を適用
例えば、年収350万円の方が借入を希望した場合、
✅ 10年固定金利3.75％で計算すると、借入限度額は約2,040万円
✅ 審査金利4.0％で計算すると、借入限度額は約1,970万円
つまり、フラット35と同じ条件でも、銀行住宅ローンでは借入限度額が下がる可能性が高いのです。
銀行住宅ローンとフラット35の違い
| 項目 | フラット35 | 一般的な銀行住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 変動金利が主流 |
| 審査金利 | 実行金利で審査 | 4％前後の審査金利を適用 |
| 年収基準 | 400万円以上：35％、400万円未満：30％ | 400万円以上：35％、400万円未満：30％ |
| 借入限度額 | 高め（固定金利のため） | 低め（審査金利の影響） |
| 審査の厳しさ | やや緩め | 厳しめ |
📌 銀行ローンは、フラット35より審査が厳しくなる理由✅ 変動金利のリスクを考慮し、審査金利が高めに設定されている
✅ 長期的な返済能力を慎重に評価するため、借入限度額が低くなる傾向がある
住宅ローン審査に落ちないためのポイント
住宅ローンの審査に通るためには、金融機関ごとの基準を理解し、事前に対策を取ることが重要です。
📌 ① カードローンや車のローンを事前に整理する
- カードローンの返済があると、住宅ローンの借入限度額が下がる
- 可能ならローンを完済しておくと、審査が有利になる
📌 ② フラット35と銀行ローンの違いを理解する
- 「フラット35なら借りられるが、銀行ローンは審査が厳しい」というケースもある
- 事前にどちらが適しているかを確認し、適切な金融機関を選ぶ
📌 ③ 事前審査を受けて、借入可能額を把握する
- 不動産営業マンやハウスメーカーが説明する借入額と、実際の審査結果が異なる場合がある
- 契約後に「ローンが通らなかった」という事態を避けるため、事前審査を必ず受ける
📌 ④ 住宅ローンの専門家に相談する
- 銀行ごとに審査基準が異なるため、どの金融機関が最適かを相談できる専門家がいると安心
まとめ｜住宅ローン審査の基準を理解し、最適な借入計画を！
✅ フラット35は固定金利のため、実行金利で審査を行う（借入限度額は高め）
✅ 銀行の住宅ローンは審査金利（4％前後）で計算されるため、借入限度額が低くなる可能性がある
✅ カードローンや車のローンがあると、住宅ローン審査に影響が出るため事前に整理する
✅ 住宅ローンの事前審査を受けて、自分の借入限度額を正確に把握することが重要
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