「不動産はインフレやデフレに強いという伝説も終わりか」
ってお話です。

昔から、不動産はインフレに強いとか、
不動産はデフレに強いとか言われていました。

私も営業マンとして、そのようなトークをしたり聞いたり。。。
なぜ、不動産はインフレに強いと言われるのか？

それは、インフレになるとお金（現金や預金）は紙幣価値が目減りする為に価値が下がるという結果になる可能性が高いです。

しかし不動産は物であるため、物価上昇（インフレ）にともない緩やかですが物件価格が上がる事や、家賃上昇などが起きる可能性から、値下がりしにくい状況になりインフレに強いと言わています。

デフレの場合にも強いと言われている部分もあるのですが、これは過去に一時的な景気後退時にも関わらず、家賃の下落が思ったほど起きなかったことが理由の一つだと言われていますが、この部分は東京の都心部のそれも一部の地域のみの限定されていると私は考えています。

今までの話には、人口の下落という大きな問題は考えられていなかったと思われます。現在の日本は少子化の影響が出ており、不動産の購入者が減ってきていると言えます。

なのに、供給は減るどころか増えるくらいの勢いです。
結果、買主や借主よりも供給が多いから物件価格や家賃が不安定になる。
実際に成約率も下がってきています。

物価上昇などという法則とは関係ない、今起きている不動産価格の下落は人口減少という要因で起きている現象とも言えます。

とは言っても確かにインフレやデフレという経済状況でも不動産が強いのは事実だと思います。実際に株などと比べても極端に一日で資産価値が半額になるなんてことは考えにくいです。

しかしながら、不動産価格が物価上昇率に比例しなくなってきているのが今です。

現在、不動産購入者多数を占める30代後半から４０代前半の人口と年齢のピークを迎えた為に、これからは急スピードで人口減少が始まります。

これは、不動産購入者という観点で見ると単に購入者の人数のピークを越えた事以外に、もっと若い方をターゲットに見据えて売り続けるか、逆に２回目の購入という建て替え世帯をターゲットにするかの両極端な道を選択する時期に突入してきたと言えます。

建て替えとなると、不動産業ではなくハウスメーカーの土俵と言えるでしょう。
いずれにしても両極端になる可能性が高いです。

給与などの収入も中間層がいなくなり、極端に差が出る時代になると思います。不動産もそうですが、高くてもイイか、難があっても安い物か？に選択の幅の振れ率が大きくなるのではないかと思います。

それと昨今の金利上昇に伴い、金融機関の審査も一段と厳しくなってきています。

まだ数年は、インフレにもデフレにも対応力がある不動産と言えるのです、都心部を除けばその効果も薄れつつあります。

以前にもお話したことがありますが、関東の不動産では「の」の字の現象というのがあります。
「の」というひらがなの字のごとく、
東京から神奈川へ、神奈川から埼玉へ、埼玉から千葉へ
不動産における景気の波というか動きがあるのです。
東京ではじまり千葉で終わる不動産の動きです。

東京で勢いのあったブームも千葉に来る頃にはその勢いもほぼなくなります。
今までの常識が通用しない時代に突入しています。
情報を早く察知して、動いていきましょう。

では、今日はここまです。